「雑種地」とは？雑種地の売買や相続に向けた対策
所有している土地や、売買しようとしている土地が雑種地とわかったものの「そもそも雑種地ってなに？」という方も多いのではないでしょうか？ そこでこの記事では、雑種地について解説しています。「雑種地に家を建てられる？」という素朴な疑問のほか、雑種地を相続したときや、売買するときの注意点などもまとめました。雑種地について知りたい方は、ぜひご一読ください。
1.雑種地とは？
「雑種地」は登記上の土地の地目のひとつです。もっとも、どのような視点から雑種地と分類しているのかによって、雑種地の内容は異なります。雑種地には地目としての雑種地のほか、相続税評価としての雑種地、固定資産税評価の課税地目としての雑種地がありますので順にみていきましょう。
1-1. 登記上の地目としての「雑種地」
登記上の地目は、宅地・田・畑・公衆用道路など23種類です。23種類の登記上の地目のうち、ほかの22種類の地目のいずれにも当てはまらない土地は「雑種地」として登記されます。登記されたときの現況で判断されますので、現在の土地の利用方法とは異なる場合もあります。
1-2. 相続税評価としての「雑種地」
相続税評価の地目は、宅地・原野・山林など全部で9種類です。登記上の地目が別の地目であっても相続発生時の現況を優先して判断し、いずれにも該当しない土地が雑種地となります。地目ごとに財産評価の方法が異なるため、どの地目に該当するかは重要な問題となり、雑種地に該当しても、ゴルフ場や遊園地などは別の財産評価方法が定められています。
1-3. 固定資産税評価上の課税地目としての「雑種地」
固定資産税の課税地目は全部で9種類あり、相続税評価の地目と同じです。ほかの地目のいずれにも該当しない土地が雑種地となりますが、毎年1月1日に固定資産評価基準によって評価される点で相続税評価と異なります。登記上の地目が別の地目であっても、現況が優先されるのは相続税評価の場合と同様です。
2.雑種地と評価される土地の事例
いずれの分類によっても、ほかに分類されない土地を雑種地として取り扱うために、雑種地にはさまざまな土地が含まれます。繁華街にある空き地もあれば、ほぼ山林に近いような土地が雑種地と登記されていることもあるでしょう。雑種地とされる代表的なものには、駐車場・ゴルフ場・太陽光発電所用地・資材置き場・鉄道敷設地などがあります。
3.雑種地に家は建てられる？
建築に関する法的・物理的条件がクリアされれば、雑種地にも家は建てられます。そもそも、家を建てられるかどうかは、地目によって決まるのではなく、広さ・形状・傾斜等物理的条件のほか、建築基準法、都市計画法などの各種制限によって決まります。つまり、それらの条件を満たせは家を建てることが可能です。家を建てる場合には、土地の用途が変わりますので宅地への地目変更が必要となります。
4.雑種地を売買するときの注意点
雑種地の売買の手続きとしては、地目変更が必要な場合があるほかは、宅地の場合とそれほど変わりはありません。雑種地を従前の利用方法のままで活用するのであれば、地目変更もなく問題は少ないといえるでしょう。しかし、別の活用を考えるのであれば、そもそも活用可能か、そして地目の変更に伴う費用の増加はないかという検証が必要となります。
5.雑種地を相続するときの注意点
相続財産に雑種地が含まれている場合には、事前に税理士などの専門家に相談して、相続税がいくらぐらいになるのかのイメージをもっておくことが大切です。雑種地が郊外にある場合には、市場価格がかなり低いことがあるため、売却しても相続税の納税が難しい場合もあります。
まとめ
雑種地に分類される土地にはさまざまなものがあるため、登記上の地目が雑種地だからといっても、現況がどのような土地かはわかりません。取引を行うときには必ず現地を確認しましょう。また、取引や相続の際には、事前に活用方法や土地の固定資産税評価額を確認しておき、資金に問題はないかを検証しておくことが大切です。取引後、また相続開始後は対策方法が限られます。事前の調査や準備を万全にしておきましょう。
