住宅ローンとは？種類や流れについて
マイホームの検討を始めた時、多くの方が気になるのが住宅ローン。
ほとんどの方が利用をすることになる住宅ローンですが、
「仕組みがよく分からない」
「何からどう考えればいいか分からない」
ということを相談される方が多いです。
確かに、住宅ローンの仕組みは複雑です。
人生の大半を費やすほどの大きな買い物ですから、基本的な知識を抑えていくことが大切です。
今回は住宅ローンの仕組みや種類など、基本的な知識をわかりやすくお伝えします。
●住宅ローンとは？
住宅ローンは、住まいを購入したり改築したりするために利用する金融商品です。
具体的には、金融機関から融資を受けて、定められた契約に従って返済する仕組みです。
お金を借りる人は金融機関に対し、借りた金額(ローン元金)とは別に「利息」を支払う必要があります。
この元金と利息の合計額を、毎月少しずつ返済していくのが住宅ローンです。
～住宅ローンの返済額の仕組み～
ローン元金（借入金額）+利息=返済額
利息を計算する際に使われるのが、住宅ローンの「金利」です。
金利にはいくつかのタイプがあり、また金融機関によって金利は異なります。
金利は「とにかく低くしたほうがお得」と思うかもしれませんが、一概に低金利がいいとは言えません。
なぜなら、金利が低くても諸費用が高かったり、途中で金利が上がるリスクがあったりすることがあるからです。
●金利の仕組み
住宅ローンには、以下3つの金利タイプがあります
固定金利：借入れ当初から返済期間終了まで金利が変動しないタイプです。
毎月の返済額が一定で、返済計画を立てやすいです。
変動金利：半年ごとに金利が見直されるタイプで、低金利が魅力ですが金利上昇の不安があります。
固定金利期間選択型：一定期間だけ金利が固定され、自分のライフプランに合わせて選べます。
●返済方法の種類
住宅ローンは、元金と利息の合計額を毎月少しずつ返済していくものです。
この「元金と利息」の返済方法には、以下の2つがあります。
元利均等返済：元金と利息を合計額から毎月均等に返済します。
元金均等返済：元金を均等に返済し、利息は残りの元金に対して発生します。
どのように異なるのか、詳しくご説明します。
元利均等返済とは
元金と利息の割合は変化していきますが、返済額が一定になるのが元利均等返済です。
家計の見通しを立てやすく返済額も変わらない安心感があるため、一般的にも元利均等返済を選ぶ方が大半です。
ただ、後述する元金均等返済と比べると、元利均等返済のほうが住宅ローンの総返済額は高くなります。
元金均等返済とは
元金均等返済は、一定の元金を払っていく返済方法です。図のように元金の残高に応じて利息が変わっていくため、毎月の返済額は少しずつ減っていきます。
元金の減りが早いため、元利均等返済よりも住宅ローンの総返済額は少なくなるというメリットがあります。
ただし、住宅ローンの組み方によっては数万円しか変わらないこともあります。
ではなぜ、返済額が多い元利均等返済が多くの方に選ばれているのか？
元金均等返済は総返済額は少なくなりますが、返済期間の前半は毎月の返済額が大きくなることに注意しなくてはいけません。
借り入れ当初の家計が資金不足になる可能性が高くなります。
「段々と毎月の返済額が下がっていく」
「総返済額が元利均等返済より小さい」
「元金が定額で減っていく」
という点は、魅力的ですが、家計の収支バランスをチェックせずに元金均等返済を選択すると、思いのほか返済が苦しくなってしまうことがあります。
毎月返済額において元金均等返済が元利均等返済額を下回るのは、一定の期間が経過してからです。
総返済額などは元金均等返済の方が有利でも、借り入れ当初の家計の収支バランスを考慮すると、元利均等返済の方が家計にとっては安全・安心だった、ということもあり得ます。
●住宅ローンの種類
住宅ローンには主に以下3つの種類に分けることができます。
公的融資：自治体や国が提供する住宅ローンです。
民間融資：銀行などの金融機関が提供する住宅ローンです。
フラット35：長期固定金利の住宅ローンで、低金利が特徴です。
これらの機関によって商品の仕組みも違ってきます。
公的融資とは
国や自治体など公的機関が提供している住宅ローンを、公的融資と呼びます。
公的融資の種類は、大きく分けて以下の2つです。
財形住宅融資：勤務先の財形貯蓄制度で積み立てている人のみ利用できる融資制度
自治体融資：各自治体が独自に行う融資制度
・財形住宅融資
勤務先の財形貯蓄制度を通じて借り入れできる公的融資が、財形住宅融資です。
財形住宅融資は誰でも利用できるわけではありません。
主な利用条件は、以下の通りです。
・勤務先に財形貯蓄制度がある会社員または公務員である
(自営業者は利用不可)
・財形貯蓄制度を1年以上継続している
・申込日時点で財形貯蓄残高が50万円以上ある
一定の利用条件を満たせば、低金利で住宅融資を受けられるのが特徴です。
ただし最近では、民間の金融機関も軒並み金利を引き下げているため、財形住宅融資の金利が特別低いとは言えない状況になっています。
また金利は5年ごとに見直しがあり、勤務先を通じての利用となるため安易に転職しにくいというデメリットもあります
・自治体融資
自治体融資各地方自治体で独自に用意されている住宅ローンで、特定の民間金融機関と提携し、低金利の融資を提供する形が一般的です。
ただし、制度の有無や内容、利用要件は各自治体により異なります。
民間融資とは
ネット銀行、地方銀行、メガバンクといった多くの金融機関が提供する民間融資は、利用者にとって一番馴染みのある住宅ローンといえるでしょう。
民間融資のうち、不動産会社やハウスメーカーと金融機関が提携して提供する商品を「提携ローン」それ以外を「非提携ローン」と言います。
それぞれの詳細は下記のとおりです。
・提携ローン
公式ホームページ上で案内されていない独自のプラン。
不動産会社などが金融機関との間に入って手続きをしてくれるため審査に通りやすく、利便性は高い
・非提携ローン
一般販売されており、ホームページ上でも詳細を確認できる。
提携ローンのように第三者が間に入ってくれることはないので、利用者自身で選ばなければならない。
選択肢が多いので、より良い条件の住宅ローンを見つけられる可能性もある
提携ローンは利用しやすいのがメリットですが、提携しているからといって金利や諸費用が一番低いわけではありません。
非提携ローンの中からご自身にとって好条件の住宅ローンを選ぶことも可能ですよ。
ただし、提携ローンのように不動産会社が仲立ちしてくれるわけではないので、利用時はよく比較検討するようにしましょう。
フラット35とは
民間金融機関と住宅金融支援機構が提携し提供する、ハイブリッド型の住宅ローンをフラット35と言います。
一般的なフラット35は、民間金融機関が販売し、住宅金融支援機構が債権者になる「買取型」の仕組みを採用しています。
買取型の場合、基本的な商品性はどの金融機関で申し込んでも同じです。
一方、少数の金融機関でしか取扱いのない「保証型」では、債権者が民間金融機関になります。
商品内容に関しても金融機関によって大きく異なるので、利用する際は利用条件や金利等をしっかり確認しておくことが大切ですよ。
●住宅ローンを借りるときの流れとは？
住宅ローンをどこで借りたいか決まったら借りる際の手続きは、以下の流れになります1。
①仮審査（事前審査）:
まず、物件を選んでいる段階で不動産会社や住宅会社から仮審査を受けます。
この審査では、収入や雇用形態、返済負担率などを基に、融資が可能かどうかの目安を評価します。
仮審査に通ったからといって、100%ローンが組めるわけではないので注意が必要です。
②本審査（正式審査）:
仮審査に通過したら、本審査に進みます。
本審査では、より詳細な情報を提供し、物件の売買契約書なども必要になります。
融資が可能であるか否かが正式に判断されます。
③ローン契約と融資実行:
本審査が通ったら、ローン契約を結び、融資が実行されます。
同時に物件の引き渡しも行われます。
住宅ローンの比較や金利タイプの選択、ライフプランの考慮など、慎重に進めましょう。
まとめ
いかがだったでしょうか？
住宅ローンと言っても様々な種類があり、様々な選択肢があります。
ご自身にあった住宅ローンを選ぶことはマイホーム購入という大きな買い物をするうえでとても大切な事です。
住宅ローンの仕組みは複雑ですが、基本のポイントさえ理解しておけば、ご自身に合った商品を選びやすくなります。
住宅ローンの選び方に明確な正解はありません。
ご家庭のライフプランや価値観にあわせて優先順位をつけ、使いやすいものを選ぶようにしましょう。
松坂産業ではお客様に合った住宅ローンをご提案可能です。
お気軽にご相談ください。