家を建てる前に知っておきたい事～地盤、ハザードマップとは～
【家を建てる前に知っておきたい事】
そもそも地盤とは？ 家を建てるのにぴったりなのはどんな場所？
地面や土地、敷地、宅地、地盤など、さまざまな呼び方がされる陸地の表面部分。その地面を、どう利用するのか、どう見るのかなどによって呼び方が変わってきます。
「地盤」は、住宅など建物の基礎からの荷重が地面に伝わる地中部分のことを指しています。
地盤は住宅の基礎を支える大切な部分。地層の種類や年代、成り立ちによって、地盤の硬さが違ってきます。また建物の荷重に対して必要とされる地盤の強さは違ってきます。
家を建てるときには、安全性を高めるために地盤を補強する「地盤補強(地盤改良)」を行うことがあります。地盤の条件や建てる建物の規模などによりますが、硬くて安全性の高い地盤だと、この補強が不要になり、コストを抑えることにつながります。
軟らかい地盤の場合、何も対処をせずに家を建てると基礎の沈下によって住宅が傾くなどのトラブルが起きます。ただし、適切な地盤補強工事を行うことで、沈下を防ぐことが可能です。
つまり、家を建てるなら、住宅の基礎をしっかり支える安定した硬い地盤に、もし軟らかい地盤であっても適切な地盤補強工事を行うことができます。
硬い地盤、軟らかい地盤はどこにある？
地形は、丘陵地や台地と呼ばれる標高の高いところと、川の周辺に広がる平野部の２つに大きく分けられます。
標高の高いところは硬い地盤が多い
「丘陵地など標高の高いところには洪積層というものがあります。これは硬く、良好な地盤ですが、斜面が多い地形のため、場合によっては造成をして土地を平坦化して家を建てる必要があります」（内山さん、以下同）
平野部は軟弱な地盤が多い
「一方、洪積層よりも新しい沖積層が広がる平野部、さらに平野部でも低い湿地などを埋め立てたり、盛土※1をしたりした人工地盤は、いつ埋め立てや盛土をしたのかにもよりますが、一般的に軟弱地盤が多くなります」
※1盛土（もりど）：低い土地や谷間、山の斜面に土を盛って平坦な地面をつくること
平野部でも強い地盤、丘陵地でも弱い地盤がある
洪積層によって成り立っている丘陵地や台地はすべて良好な地盤で、沖積層や人工地盤が広がる平野部はすべて弱い地盤なのかというと、そういうわけでもありません。丘陵地でも家が傾く不同沈下が起きたり、川のそばの地盤がしっかりしていたりということも。
「丘陵地や台地でも窪んだ谷地になっているところに盛土をしていれば軟弱地盤となります。特に切土※2をしたところと盛土をしたところの境目に建てた家は要注意。不同沈下の可能性があります。
一方、平野部でも地盤の強いところはあります。昔、川が氾濫し、あふれた砂が堆積してできた場所は自然堤防と呼ばれる強い地盤です。こういう場所は、昔からの市街地になっているケースが多く、土地が売り出されたときに高い価格で売り出されることも多いですね」
※2 切土（きりど）：斜面を切り取って平坦な地面をつくること
地盤の情報の調べ方。まずは確認したい「ハザードマップ」
2000年の建築基準法改正で、住宅は原則として地盤調査の結果に基づいた設計をしなければならなくなりました。土地を買って注文住宅を建てるなら、まず地盤調査を行うことになります。でも、地盤補強のコストを抑えるためにも、できるだけ安定した地盤の土地を買いたいと考えるなら、土地探しの段階で、住みたいエリアの土地情報、地盤情報を知っておくことが大切です。
必ず確認したいのはハザードマップです。
ハザードマップとは、その地域にどのような災害リスクがあるかを示したもの。洪水や津波、高潮、土砂災害、地震、火山の噴火などの災害が対象。どのような状況で、どのような被害が想定されるのか、地図上に色分けなどでわかりやすく表示されています。
多くの自治体がハザードマップを作成しており、WEBで閲覧、ダウンロードできたり、パンフレットとして配布をしたりしています。国土交通省「ハザードマップポータルサイト」でも、住所を検索することで災害別の情報を確認することができるほか、各自治体が公開しているハザードマップへアクセスするリンクも掲載されています。
地盤情報を知る前に、まずはそのエリアの地震や浸水のリスクを把握しておきましょう！
家を建てるなら、地盤の何にどう注意しておけばいい？
①地盤の状態を知ったうえで適切な対処を！
家を建てるための土地を探す場合、また、購入後の注意ポイントは何でしょうか？
「土地探しでは、ハザードマップのチェック、最近、盛土をした土地や腐植土などの特殊地盤ではないかを確認しましょう。購入後は、地盤調査をして適切な対策が必要。盛土などの軟弱地盤の場合、地盤対策に100万～500万円程度かかることもあります。安さを理由に購入した土地で、対策費が思った以上にかかることも。土地代と地盤対策費はセットで考えるといいでしょう」
②中古戸建ての地盤は基礎の状態や傾きをチェック
中古戸建てを購入する場合も、地盤の状態は気になるでしょう。特に、建築基準法が改正される2000年よりも前に着工された中古戸建ては、地盤調査を実施していない可能性もあります。
「中古の戸建て住宅では地盤に対する対策が不足しているケースもあります。しかし、すでに家が建っている地盤を補強するのはコスト的に難しく、建て替えができるくらい費用がかかります。中古戸建ては契約前に、基礎にヒビがないか、建物が傾いていないかをインスペクションで確認することがポイントです」
地盤の状態は、地盤調査をすることで確認できます。しかし、土地探しの段階では、ハザードマップや地盤マップなどで調べておくことも大切です。軟弱地盤の場合は、地盤調査をしっかり行い、地盤の状態に対してどんな対処をするのかをハウスメーカー、工務店に確認しましょう♪
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