不動産お役立ち情報【離婚】離婚時の家の財産分与 名義変更 住宅ローン 不動産売却
「離婚した時家ってどっちのものになるの・・？」「財産分与する時に気を付けた方がいい事ってなんだろう」
やむを得ない理由で離婚をしなければならない状況になった時、その後の大きな不安の一つに「財産分与」があるかと思います。
離婚時の財産分与は何度も経験するものではないので、いざその状況になると分からない事が多いのもしょうがないです。
しかし、よく分からない話を進めてしまうと、手続きの途中でトラブルが起きたり、離婚しているのに財産関連で相手との関係性が切れない、など様々な問題が起きる危険性があります。
今回は、財産分与とはどういうものなのか、財産分与を行う方法、注意点など、財産分与を行う上で知っておくべき情報をお伝えしていきます。
【離婚時の財産分与とは】
離婚時の財産分与とは、結婚をしてから築いた2人の共有財産を分ける事を言います。
法律上、婚姻期間中に形成した財産は共有のものであるとして整理されます。
そのため財産分与の際、共有財産は2人で折半することが原則です。
共有財産には、例えば以下のものが含まれます。
現金／預貯金／家／車／有価証券／保険
また、夫が妻に内緒で購入していた土地や不動産なども、結婚後に購入した場合は二人の共有財産として認識されるため、財産分与の対象となります。
例えば家や車のように、きれいに半分にできないものを財産分与する際には工夫が必要です。
次章からは特に不動産の財産分与について、「どのような方法で分けるのか」や「財産分与の手順」について解説していきます。
【家を財産分与する方法】
離婚した場合、最も大きな財産分与の対象となるのが「家」だと思います。
住宅ローンを支払い続けているかもしれませんが、当然、人生でいちばん大きな買い物といわれる「家」は、やはり大きな財産です。
家の財産分与は、以下の２つから方法を選択して行います。
①売却し現金化
②家を残し、見込み価値の半分を現金で支払う方法
それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。
①家を売却し現金化する方法
一つ目の方法としてあげられるのは、家を売却して現金化してから現金を半分に分け合う方法です。
自宅の売却金額よりもローンの残債が多い（＝オーバーローン）の場合は、ローンの残債を2人で半分ずつ支払う形を取ります。
この方法は、平等に半分に資産を分ける事が出来る点、そして住宅ローンなどが絡んだトラブルなどが発生するリスクを無くせる点がメリットとしてあげられます。
一度財産を現金化することで、きっちり半分に分けて後腐れなく財産分与ができます。
②家を残し、見込み価値の半分を現金で支払う方法
二つ目の方法は、家を残して片方が引き取り、もう片方に現金で見込みの価値の半分をキャッシュバックする方法です。
家が共有である場合、すなわち所有権を双方が持ち合っている場合や、家を残しておくことにたいして夫婦間での一定の一致を見ている場合には、多く取られる方法です。
この方法のメリットは、これまでと住む環境を変える必要がない所にあります。
例えば、子供が近所の学校に通っている場合などは、極力住む場所を変えたくないですよね。また、家を一度売却して新たに購入するとなると、時間や手間も相当かかってきます。
そうした余裕がない方にとって、そのまま家を引き継ぐ事が出来るのは大きなメリットになると言えるでしょう。
しかし、ローンなどの関係で揉める事もしばしばあります。
【離婚後の家は売却すべき・住み続けるべきか】
①家を売却が向いてる人
住宅ローン残債が売却価格を下回っている場合（アンダーローン）の人は家売却をした方が良いでしょう。
アンダーローンの場合は、家を売却しても住宅ローンを完済できるので、問題なく売却が可能です。
また、不動産という単純に半分にできないものを分割する場合、現金化し正確に半分ができる状態にすることで公平に分けることができます。
他にも、ローンの未払いなどお金のトラブルを防ぐためにも有効で、自分がローンの名義人でなくても、家を買う際に連帯保証人になった人もいるかと思います。
連帯保証人は、離婚したからと言って自動的に外れられるわけではありません。
離婚時に相手がローンを支払う約束になっていても、返済が滞れば連帯保証人であるあなたに支払い義務が発生します。
売却してローンを完済してしまえば、連帯保証人を外れる点もメリットです。
★高く売りたい場合は仲介
仲介とは、家を売却する売主（ご自身）と、不動産の買い手となる買主を不動産会社が仲介し取引される売却方法を言います。
仲介の場合、実際にその物件を利用する人を見つけ出す作業を行わなければならないため、買い手が見つかるまで時間がかかる傾向にあります。
しかし、仲介はこれら3つの方法の中で最も高額で不動産を売却できる方法です。
その為、時間に余裕があり、出来るだけ高い価格で売却したいと考えている人にとっては一番向いている売却方法になると思います。
★早く現金化したい場合は買取
買取とは、不動産会社が買主となり、家を売却する売主（ご自身）と直接取引をする方法です。
買取の場合、数ある不動産会社の中から物件を買い取ってくれる不動産会社を1社でも見つける事が出来れば取引が成立する為、仲介よりも圧倒的に買主をみつけやすい手法になります。
ただし、不動産会社は物件を購入した後、リフォームなどをして再販する事を目的に取引を行う為、それらの費用を差し引いた価格でしか売却できません。
その為、一般的に仲介の6～7割の価格でしか売れないという風に言われています。
★ローンが残っていても売却したい場合は任意売却
ローンが返済できていない状態でどうしても家を売却したいという場合は、任意売却という選択肢があります。
これは、お金を借りている金融機関の合意を得る事が出来れば、ローン未返済の状態でも売却する事が出来るというものです。
ただし、この方法は金融機関の許可を得ないと行えないほか、既に競売の手続きが開始していると任意売却への切り替えは難しいです。
②家に住み続けるのが向いてる人
住宅ローン残債が売却価格を上回っている場合（オーバーローン）の人は家に住み続けたほうが良いでしょう。
オーバーローンの場合、無理して売却をしてしまうと、自己資金でローンを一括返済しなければなりません。
その中で、夫婦のどちらかが家を引き継ぎ住み続けて、ローンを返済していくのも方法の1つです。
以下ではよくあるケースごとに解説していきます。
★夫が住み続ける場合
住宅ローンを借りているのが夫名義で、持ち家に住み続けながらローンの支払いを続けるシンプルなパターンです。
しかし妻が住宅ローンの連帯保証人になっている場合、夫がローン返済を遅延してしまうと妻に支払いの催促が下ってしまう可能性があります。
このような状況にならないように、連帯保証人の変更手続きを行い、新しい連帯保証人を決めておきましょう。
★妻が住み続ける場合（夫がローンを支払い続ける）
住宅ローンの名義人が妻で、持ち家に住み続けながらローンの支払いを続けるシンプルなパターンであれば問題ないのですが、住宅ローンの名義が夫で支払っていくとなると、注意が必要になります。
夫のローン返済が遅延すると家を競売にかけられ、強制退去するおそれがあります。
返済が遅延した場合に備えるには、公正証書を作成しておくとよいでしょう。公正証書は、全国にある公証役場で作成することができます。
★共有名義でローンを組んでいる場合
共有名義で住宅ローンを支払っていて、どちらかが家を出ていくと契約違反になることがあります。
そこで「共有名義から単独名義に変更したい」と思う夫婦もいるのではないのでしょうか。
しかし住宅ローンの返済中は、共有名義から単独名義への変更が原則認められることはありません。
そこで名義を変更したい場合は、ローンの借り換えを検討してみてはどうでしょうか。
家は人が持つ資産の中でも非常に大きなものの一つであり、金額が大きい分財産分与をする際はトラブルが起きないようしっかり下調べして下さい。
弊社では、不動産査定や、リフォーム・リノベーションのお見積りを無料で行っております(^^♪
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