建ぺい率と容積率とは？違反してしまった場合はどうなるの？
マイホームを建てる土地を探しているときに、建ぺい率と容積率という言葉を目にすることが多いかと思います。
実は、建ぺい率と容積率は物件探しにおいて、理想のマイホームを見つけるため井非常に重要な要素となります。
今回は「容積率」と「建ぺい率」について解説します。
建ぺい率と容積率について
建ぺい率と容積率はマイホームを建てるうえで重要なポイントです。
ここでは、建ぺい率と容積率の定義や違いを解説します。
1.建ぺい率と容積率の違い
建ぺい率とは、建物の敷地面積に対する建築面積の割合を示す指標です。
具体的には、建物の一番広い部分の面積を敷地面積で割り、その値をパーセントで表します。
わかりやすくいうと2階建ての住宅であれば1階と2階の広い方の面積が建築面積です。
例えば、敷地面積が200平方メートルで、建物の一番広い部分の面積が100平方メートルの場合、建ぺい率は50%となります。
つまり、建ぺい率が低いと敷地に対する建築可能な建物が狭くなってしまうため、ガレージや庭として活用するスペースが広くなるのです。
建ぺい率が高すぎる住宅は、万が一の火災の際に延焼しやすくなってしまいます。
そのため、敷地に対してゆとりを持った建物を誘導することで被害を最小限に抑えるという防災の観点から、建ぺい率が定められています。
また、建物の採光や風通しを確保するために建ぺい率が定められているという理由もあります。
一方、容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合を示す指標です。具体的には、建物の各階の床面積の合計を敷地面積で割り、その値をパーセントで表します12。
例えば、敷地面積が200平方メートルで、建物の延べ床面積が400平方メートルの場合、容積率は200%となります。
容積率は都市計画や建築基準法によって制限されており、地域や用途によって異なる上限が設定されています。
ちなみに、ベルコニーやベランダ、玄関、ロフト部分は延床面積に含まれません。
容積率は建ぺい率と同じように、災害から人々を守る役割だけでなく、人口をコントロールする役割も担っています。
容積率を定めなければ、交通機関やライフラインが人口に追いつかなくなり、住みにくい街ができてしまう可能性があります。
容積率を定めることで快適な街づくりが行われているのです。
建ぺい率・・・敷地面積に対する建築面積の割合。建ぺい率が高いほど敷地に対して広い建物を建築できる。
容積率・・・敷地面積に対する延べ床面積の割合。容積率が高いほど延べ床面積が広い建物を建築できる。
2.用途地域による建ぺい率や容積率の違い
建ぺい率や容積率は用途地域によって異なる数値が定められています。
用途地域とは、土地の利用目的別に区分された地域のことを指し、住宅地、商業地、工業地、農業地などがこの分類に含まれ、13種類あります。
それぞれの詳しい用途地域は以下のとおりです。
●用途地域：住居系
・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域
・田園住居地域
住居系の用途地域が定められたエリアでは、基本的に大規模な工場や商業施設を建てることができません。
住環境を優先した地域のため、建ぺい率と容積率が低めに設定されており、建ぺい率は30〜80％、容積率は50〜500％の中から定められます。
●用途地域：商業系
・近隣商業地域
・商業地域
商業系の用途地域には、人々が買い物や娯楽で利用する建物が立ち並んでいます。
商業施設や飲食店の建物が優先されますが、住宅も建築可能です。
商業系の建ぺい率と容積率は、住居系と工業系に比べて高めに設定されており、建ぺい率は60〜80％、容積率は200〜1,300％で定められています。
●用途地域：工業系
・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域
工業系の用途地域では、工場の利便性を高めるエリアとなっており、「工業専用地域」では住宅を建てることができません。
工業系の建ぺい率は30〜70％、容積率は50〜400％の中で定められます。
用途地域を調べる方法は、インターネットで地域の用途地域を検索するか、役所の都市計画課に問い合わせる方法があります。
地域によって用途地域で定められている建ぺい率と容積率が異なるため、マイホーム建築の際は自分でもかならずチェックしましょう。
3.建ぺい率や容積率の制限を超えた場合は？違法？
建ぺい率と容積率を超えた建築は、違法建築として罰則の対象になることがあります。
違法建築が発覚すると、行政から建物の除去や使用禁止などの命令を受ける可能性があり、違反の是正が完了するまでの間、
電気・ガス・水道の供給がストップされるため、事実上建物を使用することができなくなります。
また、違法建築は住宅ローンを受けられない可能性があります。
一昔前までは違法建築でも住宅ローンが通っていたケースもありますが、現在では金融機関によるコンプライアンスが高まっているため、
違法建築の住宅ではほとんど住宅ローンを利用することができません。
融資を受けられないということは、市場価値の下落にもつながるため売却も困難となります。
マイホームを購入する際は上記の可能性を考慮して、検討している土地の建ぺい率と容積率をしっかりチェックすることが重要です。
指定されている建ぺい率と容積率を確認し、希望する建物の広さが決まっていれば個人でも確認が可能です。
まとめ
今回は建ぺい率と容積率について解説しました。
これらを理解することで、どのようにマイホームを建てることができるのかが分かるようになります。
松坂産業㈱では土地探しのお手伝いからマイホーム完成までのお手伝いが可能です(^^♪
マイホーム完成からリフォーム・修繕も一貫して行えますので、マイホームについて気になる事があればお気軽にお問い合わせください。
